銀行二胎房貸好難申請？利率比想像高！別擔心，還有這些方法幫你！

銀行二胎房貸申請好困難？銀行利率比廣告高，放款額度還不如預期？別擔心，這篇幫你搞清楚銀行不願放款的原因，還有其他安全又靈活的方法，讓你順利借到資金！

銀行二胎房貸為什麼這麼難申請？

許多人以為，自己已經有房子，二胎房貸應該很好申請。畢竟，房屋就是最好的抵押品，對吧？但現實卻是，許多申請人到銀行遞件後，不是被直接拒絕，就是核准額度遠低於預期！到底發生了什麼事？

其實，銀行在審核二胎房貸時，標準比你想像的還要嚴格。這主要與風險控管、房產價值、信用條件等因素有關，接下來我們一一拆解。

為什麼二胎房貸在銀行申請是難上加難？

銀行不是慈善機構，貸款的核心原則只有一個：「確保貸出去的錢能夠回收！」 這就是為什麼，銀行會特別嚴格審查二胎房屋增貸的申請人，一旦他們覺得你的還款能力不夠，或是風險太高，就會直接拒絕你的申請！

影響銀行核貸的三大關鍵因素如下：

一、信用分數太低，銀行不敢借

信用評分是銀行審核貸款的第一道門檻，如果你的信用分數低於標準，基本上就直接被拒絕！

※ 影響信用評分的常見問題：

• 信用卡有過遲繳紀錄或僅繳最低金額 → 銀行會認為你還款能力不足
• 過去申請過多筆貸款 → 銀行會覺得你資金管理能力不好
• 信用分數低於 600 → 這幾乎等於「拒貸通知」

如何改善？

• 保持良好還款紀錄，不要讓信用卡過期未繳或動用信用卡循環
• 減少短時間內的貸款申請次數，避免影響信用評分
• 保持良好的信用狀況，避免銀行對你存疑

📌也許你會想知道 👉 信用瑕疵貸款困難怎麼辦？3個改善方法小心會失敗

二、房子估值太低，銀行貸款額度縮水

即使你的房子是抵押品，銀行並不會按照市場價格放款，而是會根據「銀行內部估價」來決定你能借多少錢！

※ 影響銀行估價的因素：

• 屋齡 → 屋齡太高銀行會降低你的房屋估值，影響可貸金額
• 地段 → 房子再大，如果位置偏僻，或是生活機能不佳，估值也會大幅縮水
• 屋況 → 不論室內或是室外，房屋狀況太差，都會讓銀行認為轉手困難，降低放款額度

如何改善？

• 如果銀行對房屋估價偏低，可以請專業估價師重新評估，也許有機會調整額度
• 定期維護房屋，確保房屋狀況良好，提高估值

三、收入負債比太高，銀行怕你還不出來

銀行會計算你的「負債比」，如果超過標準，他們就會直接拒絕你的申請！

※ 什麼是負債比？

• 負債比 = 每月還款金額 ÷ 每月收入
• 銀行的標準：負債比不超過 40% – 50%
• 如果你的負債比超過 50%，銀行會認為你的還款壓力過大，不願意放款！

如何降低負債比？

• 提前還掉一些短期負債，讓你的每月還款金額變少
• 提高收入，增加其他業外收入
• 降低不必要花費

銀行二胎房貸額度這麼低，問題出在哪？

就算你的信用狀況沒問題，銀行仍然可能只願意放貸比你預期還少的金額，這又是為什麼呢？

一、銀行的估價方式和你想的不一樣！

你以為你的房子值 1000 萬，但銀行可能只認定它值 700 萬，這就是銀行的估價方式！

※ 銀行估價 vs. 市場價格的差異

• 市場價格 = 房仲開價 + 買賣雙方談判價格
• 銀行估價 = 風險控管後的保守估值
• 銀行通常會壓低房價估值 10% – 30%！

解決辦法

• 提供實際的房屋交易紀錄，證明房屋價值
• 如果某間銀行估值過低，可以考慮找不同銀行申請，但要留意申請多家銀行造成聯徵多查的問題。

二、房貸已經繳多少？

你以為「已經繳了很久的房貸，銀行應該能多放款？」但事實是，你可能還再繳寬限期！寬限期（Grace Period） 是指銀行在貸款初期，允許借款人只繳利息、不繳本金的期間，通常 1~5 年不等。

※ 舉例說明

• 你買了一間房子，貸款 800 萬，前 3 年是寬限期，每個月只繳利息，你覺得自己已經繳了 3 年，但實際上，本金幾乎沒有減少！
• 買了一間房子，貸款 800 萬，已經繳了4年，但是前 3 年是寬限期，查詢目前剩餘本金，可能還有775萬，計算可貸金額（房屋估值 1200 萬，最多 65% 可貸額度 = 780 萬，扣除第一胎貸款後，二胎最多只貸 5 萬！）

結果：如果你還在寬限期，或是本金繳得不夠多，銀行可能完全不願意放款！

最好的做法是：

• 先聯繫銀行確認寬限期是否已經結束？
• 確認房貸本金是否已經明顯降低？
• 如果還在寬限期內，銀行很難願意再放款，因此建議尋求其他合法的融資方式

三、二胎房屋貸款成數更少

為什麼銀行二胎房貸的成數更少？

銀行對二胎房貸的風險評估比第一胎更嚴格，因為二胎貸款的風險比第一胎更高。如果借款人無法償還貸款，銀行的第一順位幾乎能夠 100% 收回第一胎的債務，但是二胎貸款屬於「次順位」，回收風險比較大，因此放款成數會遠低於第一胎房貸。

※ 舉例說明

你的房屋估價 1000 萬，第一胎房貸貸款 500 萬，銀行的貸款成數最多只會給房屋價值的 60% → 600 萬
假設你的第一胎房貸還有 480 萬沒還，代表最多只能在銀行申請到 120 萬，甚至更少！
而如果負債比高、或是信用條件較差，銀行甚至會再降低貸款成數，所以實際能拿到的額度會比想像的更少。

解決辦法

因為銀行的二胎貸款額度低，如果你需要更高的貸款額度，可以考慮：尋找額度較高的貸款機構（如合法融資公司）或是考慮其他貸款管道來補足資金需求。

📌你現在的房子屋齡比較大了嗎？👉 老房子抵押貸款成數揭密，4方法申請到更高額度

為什麼銀行二胎房貸公告利率和實際差很多？

銀行網頁上的公告利率都能看到像是 3.x% 或是 4.x% 的低利率，但最後申請結果卻變成 7% 甚至 9%？這到底是怎麼回事？

這是因為銀行的公告利率通常是「理想條件下的最低利率」，但實際上，能夠在極為理想的條件下取得最低利率的人少之又少！而影響實際貸款利率的因素有很多，以下是最常見的關鍵點。

「最低利率」，只適用極少數人

「最低利率」，通常只給那些「條件最完美」的客戶，但這類客戶在現實中占比極低。

通常能拿到最低利率的申請人條件：

• 信用分數為滿分 800 分，聯徵紀錄無任何瑕疵
• 工作穩定且薪資高，月收入達到一定的標準
• 負債比低於 20%，沒有其他貸款壓力
• 房屋估值高，且已經償還一胎許多本金

※ 如果條件沒有達到這些標準，銀行會依照風險評估，提高貸款利率！

信用條件影響最大

信用紀錄不好，銀行會把你列為「高風險借款人」，這會導致貸款利率上升！

哪些信用條件會影響你的貸款利率？

• 信用卡遲繳、貸款繳款紀錄不佳 ➝ 造成信用評分低於 600，銀行會直接調高利率
• 過去申請多筆貸款，聯徵紀錄頻繁查詢 ➝ 造成銀行認為你「缺錢急用」，風險較高
• 沒有穩定收入證明 ➝ 沒有薪轉記錄、報稅金額過低，也會讓銀行認為你可能無法償還債務

※ 如果希望獲得較低利率，必須先確保自身的信用評分、還款紀錄沒有問題！

房屋估值影響利率

房子價值越低，銀行給的利率就越高！

影響房屋估值的 3 大因素：

1. 屋齡太高 → 房子 30 年以上，已經屬於老屋建築，銀行估價會大幅下降
2. 地段不好 → 房子位於非精華區，生活機能低，轉售價值低的情況下，銀行會加高貸款利率
3. 房屋狀況不佳→ 裝潢老舊、建物結構問題，會影響估值

如何提高房屋估值？

• 定期維護房屋，提升市場價值
• 若銀行估價太低，可考慮不同銀行比價，找出願意給較高估值的機構，但要注意申請多家銀行造成短時間聯徵多查的問題。

負債比過高

負債比過高，代表財務壓力太大，銀行會視為高風險，導致利率提高！

如何降低負債比？

• 先償還小額貸款，減少每月還款壓力
• 減少不必要支出及開銷，建立良好消費習慣
• 增加其他額外收入

銀行二胎房貸貸不到怎麼辦？還有這些方法幫你解決

銀行的審核太嚴格，貸款條件太高？別擔心，銀行不是唯一的選擇！
即使你因為信用評分、房屋估值、負債比等問題被銀行拒絕，你仍然可以透過其他管道來解決資金需求。但不同的貸款方式，各自有不同的優勢與風險，我們來看看哪一種最適合你。

除了銀行，還有這些二胎房屋貸款方式

銀行以外，還有以下三種二胎房貸方式可以幫助你解決資金問題，但每種方式都有它的特點與風險！

融資二胎房屋貸款（優勢與注意事項）

擔心銀行放款困難，合法的融資公司可能是最好的選擇！

◎ 融資二胎貸款的優勢：

• 受政府監管，安全性高
• 約定年利率與銀行相同，遵循民法第205條規定
  資料來源：《全國法規資料庫 → 民法》
• 許多條件審核都比銀行寬鬆，但比民間貸款更有保障
• 額度高，估價時通常能得到比銀行更高的估價金額

◎ 需要注意的事項：

• 融資公司仍會對房屋、信用、財力進行評估，但標準都比銀行寬鬆
• 最好選擇合法登記設立、由上市櫃融資公司指定、有認證的經銷商辦理

民間二胎房屋貸款（優勢 vs. 風險）

如果希望快速取得資金，但銀行不願放款，民間二胎房貸可能是其中一種解決方案！

◎ 民間二胎貸款的優勢：

• 審核非常寬鬆
• 放款速度極快
• 額度彈性超寬

◎ 民間二胎貸款的風險：

• 可能遭遇高利率，達到最少年利率 24% 以上
• 可能被收取額外費用，如代辦費、手續費、諮詢費、估價費 … 等
• 遭遇陷阱或是詐騙的可能性高

當舖二胎房屋貸款（最不建議）

當舖的二胎房屋貸款雖然是最快速拿到資金，但它的風險遠大於其他貸款方式！

◎ 當舖貸款的 3 大風險：

• 利率極高 → 依據當舖業法，當鋪利率可以合遠高於銀行與融資公司
  資料來源：《全國法規資料庫 → 當舖業法 》
• 貸款合約不透明 → 可能隱藏額外費用或提前還款罰則
• 僅繳息吸引人 → 只繳利息雖然很吸引人，但不繳本金將造成利息循環、債務不斷

當舖貸款不適合大部分借款人，建議大家都要尋找更安全的借貸方式！

📌也許你會想要了解 👉 民間貸款是高利貸嗎？遠離5個詐騙手法這樣做！

融資與民間二胎房貸誰安全？

選擇二胎貸款時，安全性是最重要的考量！但怎麼判斷哪種貸款方式更可靠呢？

合法貸款機構 vs. 違規高利貸，怎麼分辨？

想要避免掉入高利貸陷阱，這幾點一定要確認！

◎ 合法貸款機構的特徵：

• 政府立案 → 表示受到相關部會監管，並且可查詢到完整的機構登記資料
• 利率合理 → 利率遵循民法第205條的規定，並且清楚標示費用與還款方式
• 合約透明 → 還款方式、約定利率、核貸金額都清楚寫明於合約中，並且沒有隱藏條款或額外費用

◎ 違規高利貸的特徵：

• 聲稱「保證過件」、「不看信用」
• 實際收取利率與約定利率不符
• 突然要求支付各式非約定費用
• 實際撥款金額與核貸金額有巨大落差
• 沒有正式合約，或合約條款含糊不清

你知道貸款可能會有隱藏費用嗎？

多人申請二胎貸款時，只關心利率，卻忽略了其他隱藏費用！

常見的隱藏費用包括：

• 代辦費：某些貸款管道會額外收取的手續費
• 帳管費：每個月額外多收取一筆帳戶管理費
• 估價費：有些貸款管道會利用房屋需要估價才能估算貸款金額的特性，額外收取費用
• 提前還款違約金：部分貸款機構會要求繳納提前還款手續費

如何避免隱藏費用？

• 在簽約前，確認所有費用是否有清楚列在合約內
• 詢問貸款公司是否有額外費用，並索取完整費用明細
• 如果條款不明確，建議尋找其他合法貸款機構！

📌你必須也要了解 👉 貸款找代辦公司好嗎？5個方法教你如何挑選代辦公司

銀行二胎房貸常見問題（FAQ）

許多人對二胎房屋增貸有許多疑問，這裡整理出最常見的問題，幫助你快速了解！

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